Le bail professionnel est un contrat de location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Ainsi, il s’adresse essentiellement aux professions libérales réglementées (avocat, notaire, médecin...).
Le bail commercial, quant à lui, est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. De ce fait, le local loué doit obligatoirement servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.
À qui s’adresse le bail professionnel et le bail commercial ?
Le bail professionnel ne peut être conclu uniquement par les professionnels dont les revenus sont inscrits dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
C'est le cas des professions libérales réglementées telles que : les médecins, avocats, vétérinaires, etc...
Le bail professionnel peut également s’adresser aux professions libérales non réglementées telles que les cabinets de conseil et de gestion.
S'agissant du bail commercial, il n’est envisageable que si le local est affecté à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Il s’adresse donc aux professionnels inscrits au RCS ou au répertoire des métiers.
Quelles sont les formalités obligatoires à respecter dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial et d'un bail professionnel ?
Plus souple que le bail commercial, le contenu du contrat du bail professionnel est librement fixé par les parties. Il doit être obligatoirement écrit mais n’est soumis à aucune forme particulière.
Les clauses obligatoires du bail professionnel sont celles que l'on retrouve dans tous les contrats de location, à savoir :
- Identité du bailleur et du locataire ;
- Leurs adresses respectives ;
- Description du local et de ses annexes éventuelles ;
- Durée du bail ;
- Montant du loyer et ses conditions de paiement ;
- Conditions de révision du loyer ;
- Répartition des charges et des taxes entre le propriétaire et le locataire.
- Obligations respectives des parties (obligation d’entretien du local, etc…).
Le bailleur a l’obligation d’annexer au bail le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante ainsi que l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
S'agissant du bail commercial, contrairement au bail professionnel, la loi n'impose pas l'établissement d'un écrit.
Pour autant, le recours à un bail écrit est fortement conseillé, d'autant que le bail commercial doit obligatoirement contenir, en plus des clauses précitées, les clauses suivantes :
- Type de commerce ou d’activité exercé dans le local commercial ;
- Montant du dépôt de garantie ;
- Droit au renouvellement au bail ;
- Mode de résiliation du bail ;
En outre, pour les surfaces supérieures à 2000 m², la loi impose que soit jointe au contrat de bail commercial une annexe environnementale.
Quelle est la durée d’un bail commercial et d’un bail professionnel ?
La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Néanmoins, il peut être conclu pour une durée supérieure à 6 ans avec l'accord des parties.
Lorsque le contrat de bail professionnel est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être établi devant un notaire. En outre, le bail professionnel bénéficie de la reconduction tacite.
S'agissant du bail commercial sa durée est de 9 ans.
Il est possible de conclure un bail commercial d'une durée plus courte. Ainsi, la durée du bail dérogatoire ne peut dépasser 3 ans.
De même, il existe pour les activités saisonnières, un bail dérogatoire à durée déterminée qui ne peut s'appliquer que pendant les saisons touristiques, entre 3 et 6 mois. Le contrat de bail commercial saisonnier prend fin sans qu'il ne soit nécessaire de donner congé au locataire ou au bailleur.
Comment est fixé le montant du loyer du bail professionnel et du bail commercial ?
Dans le cadre du bail professionnel, le loyer n'est pas réglementé et est librement fixé par le bailleur et le locataire.
Pendant la durée bail, le loyer peut faire l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation prévue dans le contrat. En cas d’absence de cette clause d'indexation dans le contrat, le montant du loyer restera inchangé pendant toute la durée du bail.
De même pour le bail commercial, le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.
A la différence du bail professionnel, le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, peu importe qu'il y ait ou pas dans le bail de clause prévoyant cette révision (article L. 145-38 du Code de commerce).
Il s'agit de la révision triennale du loyer commercial.
Comment mettre fin au bail commercial et au bail professionnel ?
Le bail professionnel peut être résilié par le locataire à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois et d'avoir donné congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
Résilier mon bail professionnel (congé du locataire)
En revanche, le bailleur ne peut rompre le contrat à tout moment. Ce dernier devra attendre la fin du contrat de bail et notifier au locataire son non-renouvellement en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail.
Résilier le bail professionnel de mon locataire
S'agissant du bail commercial, en cours de bail, le locataire peut résilier le contrat sans motif particulier à la fin de chaque période de 3 ans.
Pour cela, il doit donné congé au bailleur en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail ou de la période triennale.
Résilier le bail commercial à l'échéance triennale
S'agissant du bailleur, en cours de bail, il peut donner congé à son locataire à chaque période triennale uniquement dans les cas suivants :
- Reprise par le bailleur les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial ;
- Exécution de travaux par le bailleur : construction ou reconstruction de l'immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain, transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation).
Dans ce cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement.
A la fin du bail, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, en donnant congé au locataire, par acte d'huissier, en respectant un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Le non-renouvellement du bail doit être justifié, à défaut le bailleur devra régler au locataire une indemnité d'éviction.
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