Quelles sont les règles applicables à la révision du loyer commercial ?
On vous explique tout !
Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, peu importe qu'il y ait ou pas dans le bail de clause prévoyant cette révision.
Il s’agit de l’application des dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui prévoient :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
On parle de révision triennale du loyer.
Chacune des parties est en droit de demander la révision du loyer.
Le plus souvent, dans la conjoncture économique actuelle, la révision aura pour effet d’augmenter le montant du loyer. Aussi la révision sera quasiment toujours le fait du bailleur.
La demande de révision doit être faite soit par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Demander au locataire la révision triennale du loyer
A peine de nullité, le courrier de notification de la révision doit contenir l’indication du montant du loyer demandé.
Comment est fixé le montant du loyer révisé ?
Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative et est fixé en principe dans la double limite :
- du loyer en vigueur (plancher) ;
- et du plafond résultant de la variation de l'indice légal de référence (ILC ou ILAT, selon ce que prévoit le bail) sur la période écoulée depuis la prise d'effet du loyer en cours.
Sur ce point, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 20 mai 2015, que lorsque le bail comporte une clause d'indexation, le loyer plancher est le loyer indexé (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.367).
Il y a toutefois une exception prévue par les dispositions de l’alinéa 3 de l’article L. 145-38, alinéa 3 du Code de commerce.
Le loyer révisé peut être fixé à un montant inférieur au plancher ou à un montant supérieur au plafond, pour correspondre exactement à la valeur locative lorsqu'il peut être rapporté :
- une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;
- ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
En pratique, et compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation mentionnée précédemment, lorsque le bail contient une clause d’indexation et en l’absence des conditions exigées par l’alinéa 3 de l’article L. 145-38 du code de commerce, la révision triennale ne présentera aucun intérêt lorsque l'indice conventionnel et l'indice légal de référence sont les mêmes ou lorsque l'indice légal a augmenté moins que l'indice conventionnel.
Dans le cas où le bail ne contient pas de clause d’indexation, la révision triennale du loyer ne présente un intérêt pour le bailleur que dans une conjoncture de hausse de l'indice légal de référence sur la période.
Quelle est la différence entre révision triennale du loyer et clause d’échelle mobile ?
Souvent, la révision triennale légale est confondue avec l'indexation conventionnelle résultant d'une clause du bail.
La révision triennale du loyer est prévue par la loi. Elle s’applique donc à tous les baux commerciaux.
En revanche, l’indexation conventionnelle doit résulter d’une clause prévue par le contrat de bail. A défaut, son application ne peut être demandée.
On parle aussi de clause d’échelle mobile. On la retrouve presque systématiquement dans tous les baux commerciaux.
Il existe deux différences entre la révision triennale et la clause d’échelle mobile.
La première réside dans le fait que la révision triennale ne peut intervenir qu'après 3 ans révolus depuis la précédente fixation du loyer.
La clause d’échelle mobile, en revanche, fait varier le loyer plus fréquemment.
En effet, la pratique la plus répandue est celle de la variation annuelle du loyer.
La seconde différence concerne l'indice.
La révision triennale est plafonnée par la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Toutefois, si la valeur locative est inférieure à ce plafond, elle devra être appliquée.
La clause d’échelle mobile, à l’inverse, a pour effet d’entraîner la fixation automatique du loyer au niveau résultant de la variation de l'indice choisi par les parties.
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