Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Il est un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. La durée de ce bail ne peut pas être inférieure à 9 ans. Cependant, quelques exceptions persistent. Faisons le point ensemble.
La résiliation du bail par le locataire
A quel moment le locataire peut-il résilier le bail commercial ?
Oui, le locataire peut résilier à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Il s'agit du congé triennal.
Ce congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception et un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou le terme d’une période triennale doit être respecté.
Résilier le bail commercial à l'échéance triennale
J’ai délivré le congé à mon bailleur tardivement, que se passe-t-il ?
Le congé reste valable, toutefois, ses effets sont reportés à la fin de la période suivante. Ainsi, le congé prendra effet à la période triennale suivante.
En dehors de cette résiliation triennale, une résiliation anticipée est-elle possible ?
Oui, les parties peuvent convenir à n’importe quel moment une résiliation anticipée amiable du bail.
Cependant, elle nécessite un commun accord du locataire et du bailleur. Il est recommandé de formaliser la rupture à l’écrit en régularisant un protocole de résiliation amiable, lequel prévoira éventuellement une indemnité.
Cette résiliation anticipée doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce en application des dispositions de l'article L. 143-2 al. 2 du Code de commerce.
En effet, le droit au bail faisant partie intégrante du fonds de commerce du preneur, lequel peut être grevé d’inscriptions (nantissements et/ou privilèges), les créanciers inscrits sont donc intéressés par la résiliation anticipée du bail commercial dans la mesure où la perte du droit au bail va faire baisser la valeur du fonds de commerce.
Qu’en est-il du locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité ? Ces évènements ont-ils une influence sur la possibilité de résilier le bail commercial ?
Le locataire qui bénéficie de ses droits à la retraite ou qui est admis à une pension d'invalidité, peut, à tout moment, donner congé, sans attendre l’expiration de la période triennale ou l’échéance contractuelle prévue au contrat de bail.
Il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois avant la date prévue pour restituer les locaux.
Résilier le bail commercial (en cas de retraite ou invalidité)
Le locataire décède, qu’en est-il du contrat de bail commercial ?
Le décès n’entraîne pas la résiliation automatique du bail, sauf clause contraire prévue au bail. Le bail est donc transmis aux héritiers. Ces derniers devront le résilier dans les mêmes conditions que pour le locataire qui part à la retraite.
Le locataire, peut-il se rétracter après avoir délivré le congé ?
Non, le locataire n’a plus la possibilité de revenir sur sa décision, sauf avec accord le bailleur pour renouveler le bail.
Mon bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, puis-je résilier le bail ?
Oui, il s'agit d'une résiliation pour faute. Elle peut être engagée à tout moment. Toutefois, avant de s'engager dans cette voie, il convient de prendre conseil auprès d'un avocat.
La résiliation du bail commercial par le bailleur
Le bailleur peut-il résilier le bail commercial à chaque période triennale ?
Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale uniquement dans les cas suivants :
- Reprise par le bailleur les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial ;
- Exécution de travaux par le bailleur : construction ou reconstruction de l'immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain, transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation).
Dans ce cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement.
Mon locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, puis-je résilier le bail ?
Oui, en l’assignant devant le Tribunal Judiciaire où la gravité des faits sera appréciée.
En outre, les baux commerciaux contiennent les plus souvent une clause résolutoire qui permet la résiliation anticipée du contrat en cas de manquements à des obligations contractuelles.
Toutefois, avant de prendre une telle initiative, il convient de prendre conseil auprès dans d'un avocat afin de ne pas courir le risque de faire une résiliation abusive du bail.
Le bailleur peut-il, au terme du bail, refuser le renouvellement ?
Oui, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail.
Oui. Pour cela, il doit donner congé au locataire, par acte d'huissier, en respectant un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Ce congé doit préciser les motifs du refus de renouvellement et la possibilité pour le locataire de le contester.
Si le refus de renouvellement n'est pas justifié, le bailleur devra payer au preneur une indemnité d'éviction.
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