Lorsque vous souhaitez acquérir un immeuble à plusieurs ou transmettre votre patrimoine et échapper ainsi au régime contraignant et rigide de l’indivision, la SCI (Société Civile Immobilière) est outil très intéressant.
En effet, lorsque vous êtes sous le régime de l’indivision, vous devez gérer le ou les biens immobiliers de concert et vous entendre sur les décisions à prendre.
A défaut vous êtes dans une situation de blocage qui conduit le plus souvent à la vente du patrimoine immobilier.
Dans ce cas de figure, la constitution d’une SCI familiale prend tout son sens.
Voyons donc comment transférer son patrimoine immobilier vers une SCI.
Je suis propriétaire de ma résidence principale, puis-je l’apporter à une SCI ?
Oui, c’est possible. Vous pouvez apporter d’ailleurs tous types de biens immobiliers à la SCI : locaux commerciaux, appartements en location, garage, etc…
S’agissant de la résidence principale :
- soit vous l’avez achetée dès le départ dans le cadre d’une SCI,
- soit vous l’avez achetée en votre nom propre et vous souhaitez l’apporter à une SCI.
Que se passe t’il quand vous apportez un bien à une SCI ?
Lorsque vous apportez un bien dont vous êtes propriétaire à une SCI, cela revient à céder la propriété de votre bien à la SCI et, en contrepartie, vous recevez des parts sociales.
On parle alors d’apport en nature.
Comment est évalué cet apport en nature ?
Contrairement aux apports en nature dans des sociétés commerciales qui sont évalués par un commissaire aux apports, le bien immobilier apporté à la SCI est évalué par celui qui l’apporte.
Dans ce cas de figure, vous devez faire attention à ne pas sous-évaluer le bien que vous apportez.
A défaut, votre responsabilité est susceptible d’être engagée.
En outre, lorsque vous apportez un bien à la SCI, comme un vendeur, vous êtes soumis à la garantie des vices cachés et vous devez également garantir à la SCI la jouissance paisible du bien.
Notez également que l’apport est considéré comme produisant une plus-value immobilière.
Cette plus-value est égale à la différence entre la valeur réelle des parts sociales qui ont été données à l’associé suite à son apport, et le prix d’acquisition du bien immobilier.
Combien coûte l’intégration d’un bien immobilier dans une SCI ?
L’apport en nature produisant une plus-value, vous devez vous acquitter de l’imposition forfaitaire de 19%. Il existe toutefois des dispositifs d’abattement et d’exonération totale notamment lorsque vous apportez votre résidence principale.
Il existe également des frais de rédaction d’acte.
Les statuts de la SCI peuvent être rédigés par acte sous seing privé (par un avocat par exemple). Par contre, l’acte d’apport du bien immobilier doit rédigé par un notaire (acte authentique).
Le notaire se chargera de calculer le montant de l’impôt résultant de la plus-value réalisée lors de l’apport.
Des frais au titre des formalités de publicité sont également à prévoir.
Quelles sont les formalités d’intégration d’un bien immobilier dans une SCI ?
L’apport du bien immobilier à la SCI doit faire l’objet d’une annonce qui doit être publiée dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers de cette session.
L’apport du bien immobilier fera également l’objet d’un enregistrement (publicité) au service de la publicité foncière, afin de garantir également les droits des tiers et notamment ceux des créanciers du propriétaire du bien.
Le défaut de publicité de l’apport au service de la publicité foncière rend inopposable l’apport au capital de la SCI.
Il faut donc être vigilent sur ce point.
Il faut également purger le droit de préemption des Communes.
Ce droit permet à une Commune d’acquérir en priorité un bien immobilier qui se trouve dans certains périmètres de son territoire.
Ce droit de préemption s’exerce même lorsqu’on apporte un bien immobilier à une SCI dans la mesure où cet apport est analysé comme une vente.
Vous devez adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la Mairie du lieu de situation de l’immeuble.
La Mairie dispose alors d’un délai de deux mois pour vous informer de son intention de préempter le bien.
Si ce n’est pas le cas, le droit de préemption est purgé et vous pouvez effectuer votre apport.
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