Vous vous apprêtez à signer un contrat de bail pour une location meublée et vous vous demandez si celui-ci est conforme aux règles juridiques applicables en la matière.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 aux baux meublés.
Nous allons détailler ci-après les informations qui doivent figurer impérativement dans le bail, mais avant toute chose, une définition s’impose.
Qu’est-ce qu’un bail meublé ?
Un bail meublé est un contrat de location d’un logement meublé tel que défini à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'il constitue la résidence principale du locataire.
Un logement meublé est un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Que se passe-t-il si le bailleur omet de mettre à disposition de son locataire un réfrigérateur ou encore un lit ?
Dans ce cas, le bail d’habitation meublé pourra être requalifié de bail d’habitation non meublé et le montant du loyer peut être revu à la baisse.
Quelles informations doit contenir le bail meublé ?
Outre les informations sur le bailleur et le locataire (Nom et domicile du propriétaire, Nom et adresse du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, Noms du ou des locataires), le bail doit contenir la date de prise d'effet et sa durée.
S’agissant de la durée du bail meublé, elle est d’une durée d'au moins un an. Si le logement est loué à un étudiant, la durée du bail meublé peut être fixé à un minimum de 9 mois.
Le bail meublé doit indiquer également la consistance du logement et sa destination (à usage d’habitation), s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, le nombre de pièces, et les équipements à usage privatif et commun.
Doivent également figurer la surface habitable du logement ainsi que la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).
Que se passe t’il si la surface contenue dans le bail meublé est erronée ?
Si la surface du logement est inférieure de plus 1/20e de celle exprimée dans le bail, le locataire peut prétendre à une diminution du loyer.
A ce titre, nous avons préparé un modèle de courrier personnalisable pour demander à votre bailleur de vous accorder une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté :
Courrier de demande de diminution du loyer
Votre propriétaire à deux mois pour vous répondre, à défaut de réponse, vous disposez d’un délai de quatre mois à compter de votre demande initiale pour saisir le juge.
N’hésitez pas à nous solliciter et nous confier la défense de vos intérêts !
Le bail meublé doit également contenir des informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie, à savoir :
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois) ;
- Les modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel) ;
- Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.
S’agissant des charges locatives, si elles sont fixées au moyen d’un forfait mensuel, le bailleur ne peut ensuite venir réclamer au locataire un supplément si le montant des charges réelles dépasse le forfait prévu. En revanche, s’il est prévu une provision mensuelle sur les charges, le bailleur doit pouvoir en justifier et il doit procéder à la régularisation au moins une fois par an.
Enfin, plusieurs documents doivent être annexés à votre bail :
Un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ;
Un dossier de diagnostic technique, qui comprend :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949.
- État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, ...).
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans.
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
- Si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.
Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
Doivent être annexés également, l’état des lieux d’entrée, un inventaire et un état détaillé du mobilier.
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