Il arrive que le bailleur n’ait pas fait signer de contrat de bail écrit à son locataire. Est-ce valable et comment faire lorsque le locataire ne paye pas son loyer ? Peut-on entamer une procédure d'expulsion ?
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un bail verbal ?
Lorsqu’une personne occupe un logement en contrepartie du versement d’un loyer et alors même qu’il n’y a pas de contrat de location écrit, on est en présence d’un bail verbal.
En effet, même si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail doit être écrit, il n’en demeure pas moins que la jurisprudence a reconnu la validité du bail verbal.
La preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens.
C’est ainsi que le commencement d'exécution d'un bail verbal peut être prouvé par des attestations de l'agence immobilière, une remise des clés au locataire ou encore le paiement de loyers.
Comment prouver le montant du loyer convenu dans le cadre d’un bail verbal ?
La preuve du montant du loyer du bail est régie par les dispositions de l’article 1716 du Code civil qui prévoient : « Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré ».
Au vu de ces dispositions, si vous êtes locataire, afin de prouver que vous avez bien payé votre loyer, il est primordial d’éviter de payer le loyer en espèces mais plutôt en chèque ou par virement.
Si vous payez tout de même votre loyer en espèces, veillez à exiger du bailleur qu’il vous remette une quittance de loyer pour chaque loyer versé.
Le locataire ne paye pas son loyer, peut-on l’expulser ?
Si le locataire est un mauvais payeur et qu'il ne vous paye pas le loyer convenu verbalement, il est possible de le faire expulser.
Comment faire ?
Le bailleur doit au préalable adresser un commandement de payer au locataire par voie d’huissier de justice. Ce commandement de payer s'apparente à une mise en demeure de payer.
Si le locataire ne paye pas ses loyers suite à la réception de ce commandement d'huissier, le bailleur doit saisir le Juge des Contentieux de la Protection (ancien Tribunal d'Instance) au moyen d'une assignation.
Dans ce cas, dans la mesure où le bailleur ne dispose pas de bail écrit contenant une clause résolutoire, il devra saisir le Juge au fond et non en référé afin de prouver l’existence du bail verbal.
Le Juge constatera ainsi que le locataire n'a pas procédé au paiement du loyer et prononcera la résiliation du bail conclu verbalement et l'expulsion du locataire.
Dans certains cas, et notamment lorsque l'apurement de la dette semble possible par les locataires, le Juge peut leur accorder des délais de paiement.
Une fois le Jugement d'expulsion obtenu, l'Huissier de Justice délivrera un commandement de quitter les lieux au locataire.
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