Durant le contrat de bail, chacune des parties, locataire et propriétaire, ont des obligations d'entretien et de réparation du logement loué.
S'agissant du locataire, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Le décret du 26 août 1987 fait une liste des réparations locatives mais cette liste n'est pas exhaustive et la jurisprudence vient régulièrement la compléter.
Les parties extérieures du logement sont-elles à la charge du locataire ?
Oui, il s'agit notamment des allées menant au logement loué, cours, jardins...
Le locataire est tenu d'entretenir ces lieux d’entretenir ces lieux (désherber, nettoyer, etc…) mais également d’entretenir les bassins et piscines, les arbustes et les arbres.
Qu’en est-il des systèmes d’ouverture ?
Le locataire doit s’assurer du bon fonctionnement des portes et des fenêtres ainsi que de l’entretien des vitres.
L'entretien des grilles de portail et volets doit être fait par le locataire.
En revanche, si un élément est défectueux, un volet, par exemple, c’est au bailleur de prendre à sa charge son replacement, sauf détérioration imputable au locataire.
Qu’en est-il des plafonds, murs, cloisons et revêtements des sols ?
Le locataire doit les garder propres.
Par exemple, lors de l’état des lieux d’entrée dans le logement, la peinture était en parfait état, le locataire est tenu de rendre le logement avec des murs en parfait état.
Avec le temps, le locataire peut donc être amené à refaire les peintures ou reboucher des trous.
L’entretien annuel de la chaudière individuelle incombe-t-il au locataire ?
Oui, en revanche, le remplacement intégral de celle-ci relève du bailleur.
La réparation ou le changement des appareils défectueux, sont-ils à la charge du locataire ?
Non, lorsqu’un appareil est défectueux lors de l’entrée dans le logement (lave-vaisselle, micro-onde, etc...), sa réparation ou son remplacement incombent au bailleur. Il en est de même lorsqu’un électroménager tombe en panne en raison de sa vétusté.
L’obligation annuelle de ramonage des cheminées, est-elle à la charge du locataire ?
Oui, comme l’entretien de la chaudière, le locataire doit procéder au ramonage de la cheminée.
Qu’en est-il des gouttières ?
Pour les maisons individuelles, le locataire doit entretenir les conduits de descentes d’eaux pluviales, les chéneaux et gouttières (dégorgement et remplacement des joints et colliers).
L’entretien des éléments d’équipements électriques relève-t-il des réparations locatives ?
Il incombe au locataire de remplacer :
- Les interrupteurs ;
- Les prises de courant ;
- Les coupe-circuits et fusibles ;
- Les ampoules ;
- Les tubes lumineux ;
- Les Baguettes et gaines de protection.
La remise en état du logement incombe-elle le locataire ?
Tout dépend de l'état du logement lors de sa prise de possession par le locataire.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Toutefois, ce même article prévoit que les parties peuvent convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Bailleur et locataire peuvent donc prévoir expressément que ce dernier prendra à sa charge des travaux en contrepartie d'une réduction de loyer.
En revanche, ces travaux ne doivent pas avoir pour but de rendre le logement décent.
En effet, le bailleur ne peut s'absoudre de son obligation remettre au locataire un logement décent. Il s'agit de l'application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée".
Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire doit le mettre en demeure de faire des travaux de remise en état.
Courrier de mise en demeure au bailleur (problèmes de décence)
Qu’en est-il des placards et de la menuiserie ?
L’entretien courant et menues réparations sont à la charge du locataire, à savoir : le remplacement des tablettes et tasseaux et la réparation de leur dispositif de fermeture, la fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
Quels sont les travaux concernant les sanitaires à la charge du locataire ?
- Le dégorgement ;
- Le remplacement des joints et colliers de canalisations d’eau, clapets et presse-étoupe des robinets ;
- Le nettoyage des dépôts de calcaire ;
- Le remplacement des flexibles de douches, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
Si le locataire n'effectue pas son obligation d'entretien, le bailleur est en droit de lui adresser un courrier lui demandant de faire les réparations locatives qui lui incombent.
Demander au locataire de faire les réparations locatives
Dans quels cas, les travaux et l’entretien ne sont pas à la charge du locataire ?
Les réparations nécessitées par la vétusté du logement sont à la charge du propriétaire qui ne peut pas les imposer au locataire.
Si le bailleur ne veut pas faire ces réparations, le locataire est en droit de mettre en demeure le ce dernier de les faire.
Courrier de mise en demeure au bailleur (équipement vétuste/défectueux)
C'est le cas également des travaux dus à un défaut de construction ou encore en raison d'un cas de force majeure (tempête, glissement de terrain…).
Vous pouvez retrouver, de façon très précise, les menus travaux qui incombent le locataire dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
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