Dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce, le locataire d’un bail commercial peut souhaiter céder son droit au bail.
Voyons qu’est-ce le droit au bail et dans quelles conditions sa cession est possible.
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail est le droit de prendre la suite du titulaire d'un bail commercial, d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail.
Le cessionnaire devient ainsi locataire au lieu et place du cédant.
Le droit au bail constitue, au même titre que la clientèle, un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant et a une valeur patrimoniale.
La cession du droit au bail peut-elle être interdite ?
L’article 1717 du Code civil prévoit que le bail est librement cessible sauf clause contraire.
Ainsi, le bail commercial peut contenir une clause interdisant la cession du droit au bail.
Sur ce point, le juge n'a aucun pouvoir sur le contrat qui contient une prohibition pure et simple de céder le bail de manière isolée.
En revanche, l’article L.145-16 du Code de commerce prohibe les clauses interdisant la cession du bail commercial à l'acquéreur du fonds de commerce.
Ainsi, lorsque l’artisan ou le commerçant décide de céder son fonds de commerce, aucune clause du bail commercial ne peut lui interdire de céder, avec son fonds, le bail du local dans lequel ce fonds est exploité.
Cette dérogation législative a un objectif économique qui est d'assurer la pérennité de l'entreprise et la continuité de l'exploitation.
Dans quels cas une cession de fonds de commerce peut-elle être requalifiée de cession de bail isolé ?
Afin de bénéficier des dispositions de l’article L.145-16 du Code de commerce et de se passer de l’accord du bailleur, certains co-contractants peuvent décider de faire passer une cession de droit au bail en cession de fonds de commerce.
On parle de cession de droit au bail déguisée en cession de fonds de commerce.
C’est lorsque dans le cadre de la « cession de fonds de commerce » ne sont pas cédés les éléments corporels (matériel, mobilier, stocks) et la clientèle que l'on est en présence d'une cession de droit au bail déguisée.
Voici quelques exemples de cession de droit au bail déguisée en cession de fonds de commerce :
- le cédant ayant cessé son exploitation bien avant la cession et sa clientèle ayant de ce fait disparu, même si le cessionnaire reprend la même activité ;
- l'activité du cédant est limitée au dépôt de pain pour un commerce de terminal de cuisson, de telle sorte qu'il n'y a pas de fonds de commerce ;
- le cédant transporte son fonds en un autre lieu et cède le droit au bail pour l'exercice du même commerce ;
- l'activité du cessionnaire est totalement différente de celle du cédant, rendant ainsi la cession de clientèle fictive ;
- aucune clientèle ne peut être identifiée dans la partie du commerce cédée.
Quelles sont les conséquences d’une cession de fonds de commerce requalifiée de cession de droit au bail ?
La requalification de la cession du fonds de commerce en cession de droit au bail non autorisée par le bailleur justifie la résiliation du bail commercial en raison de la violation de la clause limitant la cession du droit au bail au seul successeur dans le fonds de commerce.
Il faut donc être très prudent lorsque vous vous apprêtez à acquérir un fonds de commerce et il est recommandé de se faire accompagner par un avocat.
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